「2022/5の宅建業法改正による影響は？」
「結局、電子契約が利用可能な契約書って何？」
と疑問に感じていませんか。
2022/5/18に改正宅建業法が施行されたことで、不動産取引（賃貸・売買）の電子契約利用が可能になりました。これまで不動産業界では電子契約の活用が遅れていたことから、2022/5の宅建業法改正以降は契約業務の効率化を期待できます。
当記事では2022/5に改正された改正宅建業法の概要や改正宅建業法のポイント、宅建業法改正により不動産業界に求められることを解説します。
2022/5に宅建業法が改正され電子契約の利用が可能になりました
2022/5に宅建業法が改正されたことで長らく待ち望まれていた不動産取引における電子契約の活用が可能になりました。改正宅建業法について順を追って解説していきます。
不動産業界では長年オンラインのニーズが高まっていた
宅建業法上、不動産取引をする際には宅建業者と顧客の間で重要事項説明・契約締結をする必要があります。この重要事項説明・契約締結の際には宅地建物取引仕による記名押印を実施した書面交付が義務付けられていました。
したがって、重要事項説明は必然的に対面で実施する必要があったのです。一方で昨今のコロナウイルスなどの影響で対面での説明が難しかったことから、非接触での重要事項説明のニーズがありました。
このような背景からあり、ニーズに合わせて法律を改正するため、宅建業法が改正されました。
2022/5から不動産取引の電子契約が利用可能になりました
2022/5/18に宅建業法、借地借家法を含む44の改正が施行され、以下が実施されています。
- 文書の書面化義務の緩和
- 押印義務の廃止
宅建業法を含む44の法律にかかる改正によって、不動産売買契約を含む以下の契約の電子契約化が可能になっています。
- 申込書
- 重要事項説明書
- 35条書面
- 賃貸借契約書
- 売買契約書（媒介契約書）
- 37条書面
- 連帯保証契約書
- その他駐車場使用、清掃、メンテナンス、建物の維持管理に必要な契約書
以上のように宅建業法改正により不動産取引における大多数の契約書が電子契約化可能になっています。したがって、不動産取引で利用する書面契約を電子契約化するのであれば宅建業法が改正された今がチャンスです。
2022/5/18の宅建業法改正当日には不動産取引の電子契約1号が誕生
2022/5/18の宅建業法改正当日には国内シェアNo1の電子契約サービス、クラウドサインを利用して、不動産売買契約の締結が実施されたと公表されています。
この事例からもわかる通り、宅建業法が改正された今後は不動産取引において電子契約サービスの活用が推進されていくでしょう。
改正のポイント
今回の宅建業法改正のポイントを解説します。宅建業法改正のポイントは大枠以下2点です。
- 重要事項説明書を電子的に提供できる
- 宅地建物取引仕の押印が不要になる
改正宅建業法のポイント①：重要事項説明書を電子的に提供できる
2022/5の改正法施行前から、本格的に運用されていたIT重説ですが、オンラインで手続きを進めることができるため不動産取引の業務効率化を推進できる点にメリットがありました。
一方で、各種書類はIT重説を実施する前に郵送する必要がある点に課題があったのも事実です。
つまり、顧客の手元に書面を届けてからIT重説をする必要があったため、せっかくIT重説で不動産取引を効率化しても、結局は書面を利用しなくてはならなかったため、片手落ちの効率化になっていました。
2022/5/18の宅建業法改正以降はこの各種書類も電子契約化して利用ができます。つまり、IT重説を完全にオンライン上で実施できるようになるため、不動産取引を真に効率化することが可能になったのです。
改正宅建業法のポイント②：宅地建物取引士の押印が不要になる
2022/5の改正以前の宅建業法では、顧客に交付する重要事項説明書などに対して、宅地建物取引士による記名・押印が必須で求められていました。重要事項説明書に記名・押印するために取引のリードタイムが長期化する点に課題があったのです。
一方で、2022/5宅建業法改正以降、記名押印は不要になりました。電子契約サービス上で電子署名を文書に付与することで記名押印の代わりにしているのです。
ここで電子署名を付与することで、記名押印と同様の法的効果を得られるのか疑問が湧きますが、問題なく法的効果を持てます。電子署名法3条を参照すると電子署名が付与されれば真正性を確保できると記載があることを確認できます。
電磁的記録であって情報を表すために作成されたもの（公務員が職務上作成したものを除く。）は、当該電磁的記録に記録された情報について本人による電子署名（これを行うために必要な符号及び物件を適正に管理することにより、本人だけが行うことができることとなるものに限る。）が行われているときは、真正に成立したものと推定する。
法改正に伴い不動産業界に求められること
宅建業法の改正により不動産業界においても電子契約の活用ができるようになりました。では、宅建業法の改正により不動産業界に求められることは何か解説します。
改正宅建業法に伴うアクション①：業務フローの再定義
これまでの不動産取引のように必ずしも書面の重要事項説明書などを利用する必要はないため、業務効率化の観点から、関連業務の流れを再定義する必要があります。電子契約を利用した大枠の業務フロー例は以下の通りです。
- 不動産売買契約や重要事項説明書などの電子ファイルを作成する
- 電子契約サービスなどを利用して電子署名を付与する
- 相手方へ署名済み電子ファイルを提供する
- 電子上で提供した各種文書を元にIT重説を実施する
改正宅建業法に伴うアクション②：電子契約サービスの導入
宅建業法改正を契機に業務フローの再定義をして、運用する際には電子契約サービスの活用がおすすめです。電子契約サービスであればシステム上で容易に電子署名が付与できることに加えて以下のメリットがあります。
契約書1通あたり2,500円のコスト削減効果がある場合がある
電子契約サービスを導入することで以下のコスト削減効果があります。
- 印紙税の削減
- 書面契約の作成・郵送・管理コストの削減
- 監査コストの削減 など
電子契約サービスで世界No1シェアのDocuSignを導入したソフトバンク株式会社では契約書1通あたり2,500円のコスト削減効果があったと公表しています。
特に書面契約上の記載金額の大きい不動産取引では印紙税が高額になりやすいです。この点、電子契約サービスを利用して当該書類を電子契約化できれば、より大きなコスト削減効果を得られるでしょう。
契約業務を即日に短縮できる可能性がある
立会人型の電子契約サービスを利用する場合、契約締結用のURLが記載されたメールを相手方に送付するのみで契約を締結完了できますので、取引のリードタイム短縮を期待できます。
特に不動産取引では、不動産売買契約上などの文言修正について、相手方から指摘が入る場合も多く、修正回数も多いです。書面契約であると修正の都度、短くないリードタイムを要する点に課題があります。
一方で、電子契約サービスを利用すればシステム上で修正を容易にできるのに加えて、契約締結用のメールを送付するのみで、修正の確認依頼もできますのでリードタイムを大幅に短縮できるでしょう。
法対応を容易にできる
電子契約は電子とはいえ契約書ですので、各種税法に基づいた保存が求められます。例えば、電子帳簿保存法や法人税法などです。ただし、Excelなどで電子契約を作成してしまうと、電子帳簿保存法などの細かな要件に対応しきれない点に注意が必要です。
Excelなどで作成した電子契約でも理論上は電子帳簿保存法などの要件に対応しきれないこともないですが、工数が非常にかかります。
この点、電子契約サービスを利用するとシステム上に各種税法に対応した機能が搭載されている場合が多いですので法対応を容易にすることができるでしょう。
- 真実性を担保するためのタイムスタンプ付与
- 検索性を担保するための主要三項目（取引年月日、取引先名、取引金額）の属性情報付与
- システム上での7年以上の長期保存
- バージョン管理 など
したがって、各種税法対応まで見据えるのであれば電子契約サービスの活用がおすすめです。
改正宅建業法に伴うアクション③：契約書上の文章変更
書面契約を電子契約に置き換えることで、契約内容を一部、電子契約向けの言葉に変更する必要がでてきます。
書面契約固有の文言を変更する必要がある
書面とは税法上で紙を示します。電子契約では書面を利用せず電子上で契約を締結しますので、契約内容に書面と記載がある場合には電子ファイルを指し示す文言への変更が必要です。例えば以下のように変更をしてください。
| 修正前：書面契約書の記載文言 | 修正後：電子契約書の記載文言 | |
|---|---|---|
| 記載文言 | 甲と乙は、本契約成立の証として、本書２通を作成し、両者記名押印のうえ、各自１通を保有するものとする。 | 甲と乙は、本契約の成立を証として、本電子契約書ファイルを作成し、それぞれ電子署名を行う。なお、本契約においては、電子データである本電子契約書ファイルを原本とし、同ファイルを印刷した文書はその写しとする。 |
また、書面契約では真正性を担保するために押印を利用していましたが、電子契約では使用しません。代わりに電子署名を付与することで真正性を担保します。したがって、契約文中に押印を示す文言があれば電子署名を示す文言への変更が必要になるでしょう。
契約書の書式まで変更しておくと尚よい
宅建業法や各種税法上では電子契約への押印は必須ではありません。しかし、これまでの商習慣から契約書上に電子印鑑を付与するように依頼されることがあります。
このような需要に応えるために、電子印鑑が押しやすい書式に変更をすると業務効率化につながります。具体的には電子契約の冒頭固定位置に電子印鑑の付与カ所を設けるのです。
こうすることで複数の電子契約に対して一括して電子印鑑を付与できるようになります。
まとめ 宅建業法改正により電子契約の活用が可能に
宅建業法の改正により不動産業界における電子契約の活用が推進されていく想定です。
宅建業法上、電子契約の利用が認められているものの、書面契約から電子契約へ変更する際には契約書内容や不動産取引の業務フローの見直しが不動産業界に求められますので、早期に対応を完了させてしまいましょう。
宅建業法が改正された今が電子契約サービス導入のチャンスです。電子契約サービスを導入して契約業務を効率化してきましょう！