「不動産売買契約は電子契約化することができるの？」
「結局、不動産業で電子契約化することができない契約書類はあるの？」
と疑問に感じていませんか。
2022/5に施行された改正宅建業法により、不動産売買契約は電子契約化可能になりました。この改正により、不動産売買契約を始めとする不動産業界におけるほぼすべての契約書の電子化が可能になっています。
ただし、一部の契約書類は引き続き書面契約が義務付けられているため注意が必要です。
当記事では、2022/5に施行された改正宅建業法の概要や改正により電子契約化可能になった契約書、引き続き書面契約締結が必要な契約、不動産業において電子契約を利用するメリット・注意点について解説をします。
2022/5より不動産売買契約は電子契約化可能になった
2022/5に改正された宅建業法により、不動産売買契約を始めとする多数の契約書の電子契約化が解禁されています。しかし、解禁に至るまではいくつか段階を経ているのです。以下では改正に至った経緯と今後の展望について解説します。
社会的に不動産業におけるDX推進が望まれていた
従来、不動産業界におけるDX推進は行われていました。2017年には国土交通省主導でIT重説の実証実験が推進され、結果問題がないことを証明しています。2019年には参加事業者に対する社会実験が施行されているのです。
2021年にはそれまでの検証が実を結ぶ形で、IT重説の自由化が実現しています。これにより、当時書面交付義務のない賃貸契約の更新・退去に関して完全ペーパレス・オンラインの手続きが実現しているのです。
とはいえ、不動産売買契約など一部の契約では引き続き書面契約の交付が義務化されていたため、不動産業界における契約業務DXの障壁となっていた点が課題でした。
デジタル改革関連法施行により多数の契約が電子契約化可能に
この課題に対して、2021/9に施行されたデジタル改革関連法により解決を図りました。デジタル改革関連法とは「社会全体におけるデジタル化の促進や社会課題解決に向けたデータ活用の実現」を目的にした法律です。
この法律の中で、各種法律に対して「押印・書面の交付等を求める手続きの見直し」が盛り込まれました。この「押印・書面の交付等を求める手続きの見直し」の対象の1つとして宅建業法があったのです。
改正宅建業法施行により多数の契約が電子契約化解禁に
2022/5/18にはデジタル改革関連法で施行された「押印・書面の交付等を求める手続きの見直し」が宅建業法に対して適用され、改正宅建業法が施行されています。
この宅建業法の改正により、それまで電子契約化できなかった、不動産売買契約を始めとする大部分の契約書類の電子契約化が可能になっているのです。例えば、不動産売買契約を含む、以下の契約が電子契約締結可能になっています。
- 媒介契約書
- 重要事項説明書
- 賃貸借契約書
- 不動産売買契約書 など
一部の契約書は引き続き書面契約締結が必要なので注意
不動産売買契約など、多数の契約書が電子契約化可能になったものの、一部の契約書では引き続き書面契約による契約締結を求めているため注意が必要です。書面契約による契約締結が必要な契約例は以下の通りです。
| 文書名 | 根拠法令 |
|---|---|
| 事業用定期借地契約 | 借地借家法23条 |
| 企業担保権の設定又は変更を目的とする契約 | 企業担保法3条 |
| 任意後見契約書 | 任意後見契約に関する法律3条 |
| 特定商取引（訪問販売等）の契約等書面 | 特定商取引法4条、5条、9条、18条、19条、37条、42条、55条 |
逆にいえば、現状電子契約による契約締結ができないのは上記のような一部の契約に限定されますので、この機会に一部の契約は押さえてしまいましょう。
電子契約化可能になった不動産関連の契約書
2022/5に施行された改正宅建業法により電子契約化可能になった契約について、詳細に解説します。この改正により、契約を分類にわけると以下の2分類があります。
- 押印義務が廃止された契約書類
- 書面交付義務が廃止された契約書類
押印義務が廃止された契約書
宅建業法改正前までは、不動産売買契約を含む以下の契約に対して、押印義務がありました。一方で、改正後には押印義務がなくなっているため、電子契約による締結が可能になっているのです。
- 重要事項説明書
- 宅地・建物の売買、交換、賃貸契約締結時に交付する書面（不動産売買契約など）
IT重説が可能になったことで、オンライン上で説明を行うものの、不動産売買契約書などの書類は後日送付するため、取引のリードタイムは相変わらず長いというような課題が改正前はありました。
しかし、重要事項説明書や不動産売買契約書などが電子契約化可能になったことで、オンライン上で完全に契約業務を完了できるようになっているのです。
書面交付義務が廃止された契約書
宅建業法改正前までは、不動産売買契約を含む以下の契約の書面交付が義務付けられていました。
一方で、改正後には以下のいずれの契約も書面交付義務が廃止されましたので、不動産売買契約などに対して電子契約による締結が可能になっています。
- 指定流通機構（レインズ）に登録時の交付書面
- 重要事項説明書
- 37条書面（不動産売買契約など）
- 媒介契約・代理契約時の交付書面
ただし、上記いずれの契約についても電子契約を利用する場合には、事前に相手方から承諾を得る必要がある点に注意が必要です。
不動産業での電子契約を活用するメリット
不動産売買契約など、これまで電子契約化できなかった契約・取引に対して電子契約サービスを活用して電子化することによるメリットを解説します。
印紙税の削減などコスト削減を見込める
電子契約サービスを活用することで以下のコストメリットを見込めます。
- 印紙税が非課税になる
- 書面契約の作成・郵送・管理コストを削減できる
- 検索・監査にかかる工数を削減できる
特に印紙税を削減できることによるコストメリットが大きいです。不動産売買契約など、不動産業界で扱う契約は契約金額が大きいものが多く、節税効果を大きく見込めます。
電子契約サービスで世界No1シェアのDocuSignを導入したソフトバンク株式会社では契約書1通あたり2,500円のコストメリットがあったと事例を公表しています。
印紙税の削減効果と合わせてこれだけのコスト削減効果を示す事例があるのであれば、電子契約サービスの導入を検討するのは十分な理由でしょう。
訪問・対面取引を削減し業務効率化を見込める
リモートワークの普及などもあり、非対面での契約締結を求める声が増えました。この需要に対して、電子契約サービスを活用すると対応ができます。
不動産業界ではIT重説が許可されている上、契約時に必要な書類は電磁交付が可能になりましたので、完全オンラインで契約業務を完結できるのです。
また、立会人型の電子契約サービスを利用すれば、契約締結用のURLが記載されたメールを相手方に送付するのみで契約業務を完結できますので、取引のリードタイムの大幅短縮を見込める点もメリットです。
システムを活用する際の注意点
不動産売買契約などを電子契約化することで大きなメリットがある一方で、電子契約を利用する時に注意すべきポイントがいくつかあります。
相手方に電子契約活用の準備をしてもらう必要がある
利用する電子契約サービスによっては、電子契約を利用するにあたって、相手方に準備を求める場合があります。例えば、契約締結用のアカウント作成、電子証明書の発行などです。
システムを扱いなれている人間からすると、なんてことのない作業ですが、相手方のリテラシーによっては、関連する作業が難易度の高い作業のように感じてしまって、電子契約の利用拒否に繋がりかねません。
したがって、電子契約を利用する際には、特に開始時丁寧なフォローが求められる点に注意が必要です。
電子帳簿保存法など各種法対応が必要
電子契約は電子ですが、契約書類ですので、各種法律に基づいた方法での保存が必要です。契約書が電子になったことで対応が必要な法律例は以下の通りです。
- 電子帳簿保存法 電子取引要件
- 法人税法
- 電子署名法
電子帳簿保存法 電子取引要件
電子契約は相手方と取引情報をシステム上でやり取りをする電子取引に該当しますので、電子帳簿保存法電子取引要件位基づいた保存が必要です。電子取引要件は以下の通りです。
- 電子計算機処理システムの概要を記載した書類の備付け
- 見読可能装置の備付け等
- 検索機能の確保
- 真実性の確保
もし、電子取引要件を満たして保存していない旨が国税調査時などで指摘された場合、最悪の場合、青色申告の承認取り消しのリスクがありますので、確実に電子取引要件に対応をしましょう。
法人税法
電子契約は法人税法上で7年間（繰越欠損金がある場合は10年間）の保存義務があります。
電子帳簿保存法電子取引要件との兼ね合いもあり、電子取引をした電子契約はシステム上で長期保存をする必要があるため、クラウド上で長期保管が可能なシステムを選定する必要がある点に注意ください。
電子署名法
電子署名法2条に規定された電子署名を付与可能な電子契約サービスを選定する必要があります。特に立会人型電子契約サービスを利用する場合には、固有性の要件を満たすために二要素認証を利用することができるシステムを選ぶとよいでしょう。
また、電子署名は電子署名法施行規則6条で5年間の有効期限を定められています。
したがって、法人税法上で求められる7年以上の保存期間、電子署名による真正性証明を期待する場合には、電子署名の有効期限を延長することができる長期署名機能を保持した電子契約サービスを選ぶようにしてください。
まとめ 不動産売買契約などを電子化して不動産DXを推進しよう！
不動産売買契約など多数の契約が電子契約化することができます。電子契約を利用することで印紙税の削減などのコスト削減効果、取引のリードタイム短縮効果など多数のメリットを見込めますので、導入がおすすめです。
不動産売買契約など不動産業に関するあらゆる契約を電子契約化して、契約業務を効率化していきましょう！